O fim de agosto de 2025 marcou um ponto sem volta para o setor imobiliário chinês. A outrora poderosa incorporadora Evergrande foi retirada da bolsa de Hong Kong. O evento selou o colapso do maior mercado imobiliário do mundo. O que durante anos impulsionou o milagre econômico da China e representou um quarto do PIB do país transformou-se em um colossal beco sem saída de dívidas. A crise ultrapassou os limites do setor imobiliário, paralisando toda a economia chinesa e deixando para trás cidades-fantasmas fantasmagóricas.
Fim da construção descontrolada
A retirada da Evergrande da bolsa marcou definitivamente o fim da era da construção desenfreada na China. Em seu auge, a empresa ultrapassou US$ 50 bilhões em valor de mercado, e a demanda por suas ações superava a oferta em 46 vezes. No entanto, a incorporadora acumulou uma dívida astronômica de US$ 300 bilhões e entrou em default. Os processos de recuperação judicial nos Estados Unidos e a ordem de liquidação emitida por um tribunal de Hong Kong colocaram a gestão da empresa nas mãos de administradores externos e expuseram o verdadeiro "legado" do grupo. A Evergrande ainda possui cerca de 1.300 empreendimentos inacabados distribuídos por 280 cidades, enquanto centenas de milhares de compradores aguardam há anos a entrega dos apartamentos que já pagaram.
Efeito dominó chinês
O colapso da líder do setor desencadeou uma reação em cadeia. Pouco depois, outras gigantes do mercado imobiliário chinês — Country Garden e Sunac — também entraram em default. A dimensão da crise é impressionante: somente a Country Garden possui quase 1 milhão de apartamentos com obras paralisadas em centenas de cidades, e seus prejuízos no primeiro semestre ultrapassaram US$ 3 bilhões. A incorporadora foi obrigada a reestruturar, com urgência, US$ 14 bilhões em dívidas. Os tribunais de Hong Kong já determinaram a liquidação compulsória de seis grandes incorporadoras chinesas. A reação em cadeia foi tão intensa que pressionou os mercados globais de petróleo e minério de ferro.
Promessas de um motor perpétuo
Tudo começou em 1998, quando as autoridades chinesas permitiram que pessoas físicas comprassem e vendessem imóveis livremente. A urbanização em massa levou 480 milhões de pessoas para as cidades. O boom da construção transformou-se no principal motor do mercado global de commodities: a China passou a consumir enormes quantidades de metais, cimento e petróleo. Ao final desse processo, a participação da construção civil e dos setores relacionados ultrapassou 25% do PIB chinês. A venda de terrenos para empreendimentos imobiliários tornou-se a principal fonte de receita dos governos locais. O setor parecia um motor inesgotável, capaz de sustentar a economia chinesa por décadas.
A ilusão concreta da riqueza
Ao longo de 15 anos, os preços dos imóveis na China aumentaram seis vezes. Devido à limitada rede de proteção social e às frequentes distorções de mercado, os imóveis passaram a ser a principal reserva de valor da população. Os chineses passaram a ver os imóveis como uma proteção confiável contra a inflação, destinando cerca de 80% do patrimônio das famílias ao mercado imobiliário. Em 2019, o mercado imobiliário chinês atingiu o impressionante valor de US$ 52 trilhões — o dobro do mercado dos Estados Unidos. Diante dos primeiros sinais de dificuldade, as autoridades costumavam socorrer as incorporadoras com incentivos e crédito barato, inflando artificialmente essa gigantesca bolha financeira.
Cidades fantasmas silenciosas
O outro lado da construção desenfreada são as agora famosas cidades fantasmas. Enquanto o mercado estava em expansão, as incorporadoras erguiam arranha-céus sem levar em conta o estoque de imóveis não vendidos. Com a desaceleração do setor, essas selvas de concreto transformaram-se em monumentos ao desperdício. Bairros inteiros permanecem vazios, com luzes acesas em apenas algumas janelas. Atualmente, o estoque de apartamentos novos disponível no mercado é duas vezes superior à média histórica. Reconhecendo a dimensão da crise, as construtoras reduziram drasticamente o ritmo de novos lançamentos, que recuou 20% nos primeiros meses de 2025.
Queda dos preços
Desde o segundo semestre de 2023, os preços dos imóveis usados vêm caindo em praticamente todas as grandes cidades chinesas. As vendas, o início de novas construções e a área total construída concluída recuaram para os níveis mais baixos dos últimos 16 anos. Os compradores permanecem à espera de melhores condições, enquanto as incorporadoras já não conseguem elevar os preços. Aqueles que apostavam na valorização contínua de seus imóveis tiveram de enfrentar uma realidade dura: o mercado enfrenta excesso de oferta, demanda enfraquecida e uma queda dos preços que continua se acelerando.
Anos perdidos
Histórias reais de cidadãos chineses comuns ilustram a dimensão da tragédia pessoal provocada pela crise imobiliária. Uma moradora de Hefei colocou à venda um apartamento totalmente mobiliado pelo mesmo valor de US$ 330 mil que havia pago três anos antes, após investir outros US$ 80 mil em reformas. Ainda assim, os compradores exigiam um desconto de pelo menos 15%. Outra moradora, Lili Zhang, conseguiu vender um apartamento em Pequim adquirido no auge do mercado, em 2016, mas apenas pelo preço original de compra. Ela concluiu, com amargura, que os nove anos de pagamentos da hipoteca haviam sido em vão, como se nada tivesse acontecido durante todo esse período.
O fim da moradia acessível
A origem da crise está na decisão das autoridades de limitar o nível de endividamento das incorporadoras para proteger o sistema bancário. Os preços dos imóveis nas grandes metrópoles atingiram níveis absurdos: em Shenzhen, polo chinês de alta tecnologia, um apartamento médio de dois quartos custava, em 2020, o equivalente a 43 vezes a renda anual de uma família — quase US$ 900 mil. Em comparação, essa proporção em Nova York era de apenas 10 vezes. A dependência do crédito tornou a aquisição da casa própria praticamente inacessível para os jovens. As novas restrições ao crédito impostas por Pequim privaram as incorporadoras do capital de giro necessário para operar, enquanto as medidas adotadas durante a pandemia aceleraram o colapso do setor. Na prática, o modelo de vendas de imóveis na planta deixou de funcionar.
A sombra do Japão
Desde o pico registrado em 2021, os preços dos apartamentos na China caíram quase 20%. Economistas observam que é difícil estimular o consumo quando o principal patrimônio das famílias perde valor de forma contínua, mês após mês. A crise do setor imobiliário paralisou o varejo e os investimentos em todo o país. O mercado imobiliário chinês não entrou em colapso de uma só vez, como ocorreu no Japão no início da década de 1990. No entanto, essa crise prolongada, que já dura cinco anos, apresenta riscos semelhantes. A China corre o risco de repetir o destino do país vizinho e entrar em um longo período de estagnação econômica, deixando para trás expectativas frustradas.