FX.co ★ Các ngân hàng trung ương trên khắp thế giới đang thật sự lo lắng về việc bất động sản được định giá quá cao

Lạm phát càng cao, các ngân hàng trung ương càng lo lắng về bong bóng trên thị trường bất động sản địa phương. Các ngân hàng trung ương Ireland và Đức có kế hoạch quản lý các quỹ bất động sản thương mại chặt chẽ hơn.

Các ngân hàng trung ương trên khắp thế giới đang thật sự lo lắng về việc bất động sản được định giá quá cao

Lý do khiến Ngân hàng Trung ương Ireland quyết định như vậy là do lo ngại rằng sự thay đổi giá cả trên thị trường bất động sản có thể gia tăng trong nền kinh tế trong thời kỳ suy thoái. Đổi lại, điều này có thể dẫn đến lặp lại kịch bản của năm 2008, khi ngân hàng cho vay thế chấp Lehman phá sản dẫn đến một cuộc khủng hoảng toàn cầu.

Ban lãnh đạo ngân hàng đang lo lắng trước tình hình vô cùng bất lợi với Evergrande, một ngân hàng cho vay thế chấp của Trung Quốc đang đứng trên bờ vực phá sản trong vài tháng.

Do đó, ngân hàng trung ương Ireland hiện đang "tư vấn một loạt các biện pháp để hạn chế đòn bẩy và sự bất đối xứng về tính thanh khoản" đối với các quỹ tài sản, "vốn ngày càng có mối liên hệ chặt chẽ với nền kinh tế trong nước trong những năm gần đây", thống đốc ngân hàng trung ương Gabriel Makhlouf phát biểu với các phóng viên vào thứ Năm.

Ông cho biết: "Đòn bẩy của các quỹ bất động sản Ireland cao hơn so với các quỹ tương đương của châu Âu, điều này tạo ra thêm nguy cơ giảm giá, có thể dẫn đến áp lực bán trên thị trường."

Các khuyến nghị bao gồm các đề xuất về việc đưa ra các giới hạn đòn bẩy và hướng dẫn về thời gian thông báo cho các quỹ bất động sản "đầu tư hơn 50% trực tiếp hoặc gián tiếp vào bất động sản Ireland", ngân hàng trung ương cho biết trong một báo cáo phát hành vào thứ Năm.

Theo đề xuất, ngân hàng trung ương có thể tạm thời nân giới hạn trong trường hợp thị trường suy thoái và thắt chặt giới hạn này trong trường hợp ngành này "ngày càng phục hồi".

Ngân hàng trung ương đã tuyên bố rõ ràng kể từ ít nhất là vào tháng Hai rằng họ lo ngại về mức độ đòn bẩy của một số quỹ bất động sản và kể từ đó đã lặp đi lặp lại những lo ngại này. Họ sẽ nhận đơn theo các quy tắc đã được lên kế hoạch cho đến tháng 2 năm 2022.

Nhưng ngay cả trong khu vực đồng euro, không phải mọi thứ đều diễn ra tốt đẹp với các khoản vay bất động sản.

Theo Ngân hàng Trung ương Ireland, Ngân hàng Bundesbank cũng đang chuẩn bị cho "những ngày mưa".

Cơ quan quản lý tài chính của Đức cho biết trong một báo cáo hôm thứ Năm: "Các ngân hàng Đức ngày càng trở nên dễ bị tổn thương trước việc đánh giá lại thị trường bất động sản và các cơ quan tài chính nên buộc các bên cho vay tăng dự trữ vốn".

Đức đã giảm cái gọi là vùng đệm phản chu kỳ cho các ngân hàng xuống 0 vào đầu đại dịch, nhưng hiện tại tốc độ tăng trưởng kinh tế đang ổn định và hoạt động cho vay của ngân hàng đã đạt được đà tăng trưởng, vì vậy họ buộc phải nắm giữ nhiều vốn hơn.

Ngân hàng Bundesbank nói thêm rằng vùng đệm, hiện là 0, được đặt ở mức 0.25% tổng mức rủi ro của các ngân hàng trước đại dịch, nhưng mức cho vay hiện tại cho thấy có thể cần một mức thậm chí cao hơn.

Cho đến nay, vùng đệm này rõ ràng không tính đến thị trường bất động sản nhà ở đang phát triển nhanh chóng, vốn đòi hỏi sự giám sát cẩn thận và các hành động khả thi của các cơ quan quản lý, Claudia Buch, Phó Chủ tịch của Bundesbank cho biết.

Giá bất động sản trên thế giới tiếp tục tăng. Tốc độ tăng khiến các chuyên gia cho rằng, có lẽ hiện nay các nhà đầu tư đang coi bất động sản không chỉ là khoản đầu tư sinh lời nhờ lãi suất cho vay thấp, mà còn là nơi tránh trú khá an toàn trong thời kỳ lạm phát gia tăng.

Thật vậy, như chúng tôi đã nói, lãi suất sẽ không phải lúc nào cũng thấp, và những lợi ích tiềm năng của việc mua bất động sản với giá quá cao là một vấn đề đáng nghi ngờ. Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư khiến bất động sản trở nên hấp dẫn.

Do đó, các chỉ số của ngành cho thấy kỳ vọng sẽ tăng trưởng hơn nữa trước giá nhà ở, do đó bất động sản sẽ bị định giá quá cao, vì tốc độ tăng giá và giá thuê vượt xa tốc độ tăng thu nhập.

Bà Buch cho biết: "Các đỉnh giá trên thị trường bất động sản nhà ở có xu hướng tăng cao hơn nữa. Theo ước tính của Bundesbank, vào năm 2022 ở Đức, tỷ lệ sẽ từ 10% đến 30%."

Điều này có nghĩa là các ngân hàng có thể ước tính chi phí đảm bảo khoản vay quá cao, khiến họ có thể bị thiệt hại lớn trong trường hợp điều chỉnh giá.

Các ngân hàng cũng dễ bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng vì hầu hết các khoản cho vay dài hạn của họ được đưa ra ở mức cố định, đặc biệt là trong trường hợp thế chấp, Bundesbank cho biết thêm.

Điều này thực sự tạo tiền đề cho việc lặp lại kịch bản năm 2008, vì giá trị nhà ở thế chấp chỉ giảm 1-2% cũng có thể khiến nền kinh tế đi xuống. Với tình trạng bong bóng trên thị trường bất động sản, đây không phải là một kịch bản khó tin. Mặc dù với mức bình thường hóa lạm phát lên 2-3%, thực tế, giá cả sẽ chỉ tăng theo thời gian. Và một lần nữa, chúng sẽ chỉ hạ xuống khi thu nhập của người sản xuất hầu như không tăng, điều này có nghĩa là sức mua trên tất cả các thị trường đều giảm.